Une seule source de données, c'est un puzzle incomplet. On montre comment combiner DVF, cadastre, PLU et signaux administratifs pour identifier les biens à fort potentiel.
Thomas Renaud
Analyste marché
Un agent qui consulte une seule source de données — par exemple, les annonces en ligne — ne voit qu'une fraction du marché. C'est comme reconstituer un puzzle avec un quart des pièces. Le croisement de sources est la clé pour révéler le potentiel réel d'une adresse.
Chaque source de données immobilières a ses limites. Les portails d'annonces ne montrent que ce que les vendeurs ont décidé de publier. Le DVF ne couvre que les ventes déjà réalisées. Le cadastre identifie les propriétaires mais ne dit rien de leur intention. Pris isolément, chaque source est utile mais incomplète.
20–30%
Précision d’une source isolée
85%
Précision avec 3 sources croisées
6
Sources combinées par Pigea
×3
Gain de précision
Le PLU : la source la plus sous-exploitée
Le PLU indique ce qu'il est possible de construire sur une parcelle. Un bien en zone constructible avec un coefficient d'emprise au sol élevé a un potentiel de surélévation ou de division. Croisé avec un score vendeur élevé, c'est un signal de double opportunité : vente + plus-value potentielle.
Prenons une adresse à Lyon 3e. Le cadastre nous dit qu'il s'agit d'une maison de 120 m² sur une parcelle de 400 m², appartenant à la même personne depuis 1998. Le BODACC révèle une succession récente. L'état civil confirme un décès. Le PLU indique que la zone autorise la construction de R+2. Le DVF montre que les ventes comparables dans la rue se font à 4 200 €/m².
« Avec ces 5 informations croisées, on sait que c'est une maison de 120 m², que le propriétaire est probablement décédé, que les héritiers vont vendre, et qu'un acheteur pourrait surélever. Le potentiel n'est plus de 504 000 € (120 m² × 4 200 €) mais de 1,2 M€ (R+2 = 280 m² constructibles). »
Faire ce travail manuellement pour une adresse prend 30 à 45 minutes. Pour un secteur de 10 000 habitants, il y a environ 4 000 adresses. Soit 3 000 heures de travail. Pigea le fait en continu, automatiquement, et ne vous remonte que les adresses où le croisement révèle un score vendeur élevé.
Pour votre prospection
Le croisement de sources ne vous donne pas seulement 'qui va vendre'. Il vous donne 'pourquoi c'est intéressant' : potentiel de division, de surélévation, de rénégociation. C'est l'argument commercial qui fait la différence avec un vendeur.
Thomas Renaud
Analyste marché
Thomas analyse les tendances du marché immobilier français à partir des données DVF et des signaux Pigea. Il publie le baromètre trimestriel depuis 2025.
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